Veelgestelde vragen
Met een verhuurhypotheek (of investeringshypotheek) kun je in tegendeel tot een
eigen woning hypotheek, een woning financieren om deze vervolgens te
verhuren. Hierdoor is de verhuurhypotheek wel duurder dan een reguliere
hypothecaire lening. Geldverstrekkers berekenen namelijk een opslag bovenop de
hypotheekrente.
Met een verhuurhypotheek kun je tussen de 50 en 90% van de waarde van de
woning lenen in verhuurde staat, afhankelijk van de geldverstrekker. Let wel op! Dit is
de waarde van de woning in verhuurde staat. Deze is over het algemeen iets lager
dan de waarde bij een niet verhuurde woning. Een taxateur bepaalt deze waarde.
Als je een woning gaat kopen en financieren dan heb je met verschillende
waardes te maken.
De eerste is de koopsom waar jij het pand voor koopt. Als je een financiering
aanvraagt voor het pand dan dient de woning getaxeerd te worden.
De taxateur kan je pand meer of minder waard vinden dan wat jij er voor hebt
neergelegd. Dit heet de vrije verkoopwaarde.
Indien de woning wordt verhuurt dan is het pand bijna altijd minder waard. Als
bandbreedte zie ik vaak tussen 90 en 95% van de vrije verkoopwaarde wat
wordt aangehouden en dit is de waarde in verhuurde staat.
Bij de berekening van het rendement op een verhuurwoning kun je gebruik
maken van het Bruto Aanvangsrendement (BAR) en het Netto
Aanvangsrendement (NAR). Deze cijfers bieden zowel voor jezelf als voor de
geldverstrekker een goede – en in het geval van de BAR een snelle eerste –
indicatie van het rendement.
De BAR (Bruto AanvangsRendement) kun je bereken door de kale
huurinkomsten van het eerste jaar te delen door de investeringskosten
(aankoopbedrag woning + kosten koper).
Voorbeeld BAR berekenen: BAR = Kale huurinkomsten eerste jaar / Investeringskosten * 100
– Kale huurinkomsten eerste jaar: € 12.000
– Investeringskosten woning: € 165.000
BAR = € 12.000 / € 165.000 * 100 = 7,3%
Voorbeeld BAR berekenen: BAR = Kale huurinkomsten eerste jaar / Investeringskosten * 100
– Kale huurinkomsten eerste jaar: € 12.000
– Investeringskosten woning: € 165.000
BAR = € 12.000 / € 165.000 * 100 = 7,3%
De NAR (Netto AanvangsRendement) kun je bereken door alle jaarlijkse
kosten zoals onderhoud, Onroerende Zaakbelasting, lokale en regionale
lasten zoals waterschapslasten en beheerskosten mee te nemen in de
rendementsberekeningen.
De formule om de NAR uit te rekenen is is bijna gelijk aan de BAR echter deel je nu de jaarhuur minus alle jaarlijkse kosten door de totale investering (een geldverstrekker rekent meestal met 15% jaarlijkse kosten van de huurprijs voor onderhoud). De totale investering zijn de aankoopprijs plus de investeringskosten zoals het taxatierapport, notariskosten, bouwkundige keuring, overdrachtsbelasting, renovatie en eventuele (aankoop) makelaarsfee.
De formule om de NAR uit te rekenen is is bijna gelijk aan de BAR echter deel je nu de jaarhuur minus alle jaarlijkse kosten door de totale investering (een geldverstrekker rekent meestal met 15% jaarlijkse kosten van de huurprijs voor onderhoud). De totale investering zijn de aankoopprijs plus de investeringskosten zoals het taxatierapport, notariskosten, bouwkundige keuring, overdrachtsbelasting, renovatie en eventuele (aankoop) makelaarsfee.
Dit is afhankelijk van o.a. de geldverstrekker en hoeveel procent je kan
financieren. Je financiert de woning tegen de waarde in verhuurde staat. Dit
betekend dat er altijd een deel eigen geld nodig is. Dit eigen geld kun je ook
weer van iemand anders lenen dan de geldverstrekker van jouw
verhuurhypotheek (OPM oftewel Other Peoples Money).
Ja dit is in veel gevallen zonder meer mogelijk om naast een hypotheek voor
jouw woning ook een verhuurhypotheek te nemen. Maar ook hier zijn er
enkele factoren van invloed. Plan een kennismakingsgesprek met ons in om te
kijken naar de mogelijkheden.
Nee, in vele gevallen verhuur je een “tweede” woning en dus niet je eigen
woning. Dan betaal je belasting in box 3 ‘sparen en beleggen’. Je woning
wordt gezien als vermogen waarvoor een ander belastingtarief geldt. Je hebt
geen recht op hypotheekrenteaftrek en je hoeft de huurinkomsten niet op te
geven.
Koop je als particulier een huis om te verhuren dan hoef je de huurinkomsten
niet op te geven aan de belasting. Dat wordt anders als je meerdere huizen
bezit en je hier veel arbeid voor verricht, want dan kan de fiscus je als
ondernemer gaan zien.
Koop je een woning voor de verhuur dan moet je vermogensbelasting betalen. Als je hier een verhuurhypotheek voor hebt afgesloten, mag je die in mindering brengen.
Koop je een woning voor de verhuur dan moet je vermogensbelasting betalen. Als je hier een verhuurhypotheek voor hebt afgesloten, mag je die in mindering brengen.
Indien er een sterke daling is in de woningprijzen en je openstaande schuld
blijkt hoger te zijn dan de waarde van je woning in verhuurde staat die je in het
bezit hebt, dan staat je woning onder water.
Bij de geldverstrekker voor consumenten met minder dan 5 panden is de
looptijd 30 jaar en wordt er niet meer naar de verhoudingen gekeken.
Bij de geldverstrekkers voor de professionele vastgoedbelegger zie je vaak
dat de juridische looptijd een stuk korter is en gelijk kan liggen aan de
rentevastperiode en dan kun je wel het risico lopen dat moet bijstorten.
Het verschilt per geldverstrekker hoe ze hier mee omgaan. Sommige
geldverstrekkers vragen helemaal niet om het getekend huurcontract.
Andere doen dit wel tijdens het traject of enkele maanden nadat de stukken bij
de notaris zijn gepasseerd.
De eisen kunnen zijn dat geen tussenpartij zoals een uitzendbureau als
contractant op het contract staat.
Of dat het wel een uitzendbureau is maar dat die dan wel aan een bepaald
keurmerk moet voldoen.
De DSCR is een zogeheten ‘kengetal’; een verhoudingscijfer dat wordt
gebruikt om inzicht te krijgen.
De DSCR geeft aan wat de verhouding is tussen de huurinkomsten vanuit een
pand en anderzijds de financiële verplichtingen. De rente en aflossing.
Stel dat een pand een huuropbrengst heeft van € 10.000,- per jaar, de rente is
€ 4.500,- en de aflossing € 3.000,- per jaar. Dan zijn de totale financiële
verplichtingen € 7.500,- per jaar. De DSCR is dan: huurinkomsten / financiële
verplichtingen = € 10.000,- / € 7.500,- = 1,33 en zou het voor alle
hypotheekverstrekkers acceptabel zijn, omdat je een veiligheidsmarge hebt
van 33% om de financiële verplichtingen te kunnen voldoen.
Hypotheekverstrekkers hebben verschillende eisen omtrent de
veiligheidsmarge. Sommige eisen 25% en andere minder. Hoe lager, hoe
minder streng dus.
Hoe jij de rentelasten kan betalen met de netto huurinkomsten. Je ziet vaak
tussen 1,5 en 1,75 en hoe lager die is hoe beter het is voor je financiële
mogelijkheden.